不動産売却の方法・流れ

不動産売却の方法・流れ

不動産を売却する方法について

不動産を売却する方法について

不動産の売却は、宅地建物取引業法に従って、手順通りに行う必要がございます。正しい不動産売却や不動産取引を行い、トラブルなく問題を解決いたしましょう。以下の内容は、大まかな流れと必要な書類を説明しております。十分ご確認の上、ご不明な点等ございましたら、函館不動産売却相談センターへご相談ください。

「仲介」と「買取」の概要

仲介とは?
仲介とは、不動産会社が一般の個人を買主として探し出し、個人のお客様に売却する方法です。
不動産会社は、購入希望のお客様や来店のお客様への物件のご紹介の他、不動産ポータルサイトやレインズ(不動産流通機構)などのネット媒体への掲載や折込チラシなどの各種広告媒体を使って、広く購入希望者を探します。
そのため、相場価格でのご成約の可能性が高いです。
買取とは?
買取とは、不動産会社がその不動産を直接、売主である個人から買い取る方法です。
不動産会社は、土地や建物を購入し、不動産の開発、建設、リノベーションなどにより付加価値を付け、再度販売を行う事業目的で購入します。
買取は、不動産業者が買主となるので、仲介のように販売期間が必要ではないぶん、物件の価格査定から契約までの流れがスピーディーです。

売却に必要な書類の確認

「仲介」の場合でも、「買取」の場合でも、ともに必要となる書類です。

売却する物件種別や売却方法などによって必要な書類が変わりますので、契約をスムーズに行うためにも事前に必要書類をチェックしておき、手元に書類がない場合には再作成や再発行をしておきましょう。

一般的に不動産(土地、一戸建て、マンション)の「売却」に必要な書類は下記の通りです。

必要な書類
概要
土地・建物登記済証(権利証)または登記識別情報
「土地・建物登記済証(権利証)」は、その所持者が登記名義人であることを公的に証明する書面です。
実印
共有の場合各々の実印が必要です。
印鑑証明書
実印を登録している市区町村の窓口で、3ケ月以内に発行した書類。
固定資産税・都市計画税納税通知書
都税事務所や市区町村役場で発行され、所有者に送付されている書類です。
年税額の確認や買主との税負担割合の清算のために必要となります。最新のものをご準備下さい。
パンフレット・管理規約・管理組合総会議事録など(マンションなどの場合)
遺産分割協議をしたうえで、記入する書類です。相続人全員の押印をします。
不動産固定資産税評価証明書
建築基準法に定められた内容に合致していることや建物の工事完了検査を確認した旨を記載した書面です。
測量図・建物図面・建築協定書など
売却する土地の境界線や建物の図面を正確に明確するために必要な書類です。建築協定書は地域の取り決めを記した書類です。
物件状況等報告書
物件の引き渡しの時点での設備の有無を記載した書類です。(媒介契約時に記載した内容と相違がある場合は改めて記載します)
印紙、または印紙代
不動産売買契約書に貼付する印紙。印紙代は、売却代金により変動します。
本人確認書類
運転免許証、パスポート、各種健康保険証など

不動産売却の流れ(仲介)

STEP 1

仲介する不動産会社の選定と査定の依頼

売却を依頼する不動産仲介会社を選定し、査定を依頼しましょう。
査定方法には、実際の物件を見ずに立地や市場から概算で見積もる「机上査定」と、現地調査を行い、より正確な査定額を見積もる「訪問査定」の2種類があります。

・机上査定ご所有不動産の近隣の売出事例や過去の成約取引事例、公示価格などをベースに不動産の価格調査を行います。
仲介会社に、物件の所在地や、物件種別(マンション、一戸建て、土地など)、売却希望時期などの必要情報を伝えるだけで算出されるので、短期間で査定価格を知ることができます。主に売却検討の初期段階で利用されます。

・訪問査定仲介会社がご所有不動産の現地に訪問し、売却予定物件を調査します。
不動産の室内や設備の状態、上下水等のインフラの整備状況、土地の地形や接道状況、日当たり、周辺施設などを確認。さらに法務局や行政庁などで、登記記録(登記簿)の権利関係や法規制なども調査したうえで、より精度の高い売却可能価格を算出します。

仲介会社が提示する価格は、データや市場に基づく相場観といった根拠を踏まえ算出されるので、査定額と希望額に大きな乖離ある場合があります。その際は、査定の根拠をしっかり確認し、希望額とすり合わせておおよその販売価格の目安を持つことが大事です。

STEP 2

不動産の売却を正式に依頼し、
媒介契約を結ぶ

実際に不動産の売却を依頼する際には、仲介会社と媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約には、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類があります。

・専属専任媒介契約1社の仲介会社にのみ売却を依頼する契約になります。そのほかの仲介会社に依頼することは契約上禁じられています。契約後に、売主様が自分で見つけてきた買主様(親戚や知人など)と直接交渉する場合でも、仲介会社を通して取引することが義務づけられています。売却活動のすべてを1社に任せることができるので安心感はある分、拘束力の強い契約になります。契約期間は最大3ヶ月となります。

・専任媒介契約専属専任媒介契約とほぼ同一条件の契約内容になりますが、売主様が買主様を直接見つけてきた場合は、仲介会社を通さずに取引することが可能です。

・一般媒介契約複数の会社に仲介を依頼することができる契約です。売主様にとっては、複数の不動産会社が売却窓口の担当になってくれることがメリットと言えますが、その一方で、窓口の複数社と販売の状況をやり取りしなければならないなど、手間も多くかかります。

契約形態ごとにそれぞれの特色がありますので、売却を検討する物件の特徴とあわせて仲介会社に相談のうえ、ご自身にあった媒介契約を結びましょう。

STEP 3

不動産の売却活動

媒介契約が無事に締結されると不動産仲介会社によって売却活動がスタートします。
仲介会社は、買主様を探すためにさまざまな媒体や手段を活用し、プロモーションを展開します。売却を成功させるためには、できるだけ多くの購入希望者に正確な物件情報を開示することが重要になります。

・指定流通機構(通称:レインズ)への登録国土交通大臣が指定した不動産流通機構です。東日本、中部圏、近畿圏、西日本に4法人が設立されており、それぞれの法人が地域ごとの不動産情報の交換業務等を行っています。

・ホームページなどの広告媒体への掲載仲介会社の自社ホームページや住宅情報専門誌・WEBサイトに掲載する広告のほかに、新聞の折り込みチラシやダイレクトメール、ポスティング広告などで集客活動を行います。

・オープンハウスの開催売却物件を自由に見学できるように開放して、購入を検討している方に直接見てもらうためのイベントになります。集客を促すため、仲介会社ではポスティング広告や現地看板などで案内するなどの活動を行います。

STEP 4

売買契約の締結

買主様候補者が見つかると、売買契約に向けての交渉が始まります。売主様には仲介会社を通して、買主様候補者から購入申込書(交渉依頼書)という書面が提示されます。仲介会社は、売買金額、代金の支払方法、物件引渡し時期等を売主様・買主様候補者と交渉・調整を行い、契約関係書類を作成します。

売買契約を結ぶ際には、売主様は売却物件に付帯する設備と状況を買主様候補者に書面で報告する義務があります。契約後にトラブルが発生しないよう、できるだけ正確な情報を伝える必要があり、そういった面でも仲介会社のサポートが重要になります。

売主様と買主様候補者が売買条件で概ね合意すれば、仲介会社は売主様と買主様候補者が直接対面する日時や場所の調整を行い、双方に詳細説明を行います。そして、無事に双方の合意が得られると売買契約が成立。売主様は買主様より手付金を受け取ります。

STEP 5

決済を行い、物件を引き渡す

売買契約を締結すると、売主様は契約条件に沿って物件を引き渡せる状態にする必要があります。
売却額の残代金を受け取る日までに引越しの準備を行い、固定資産税、公共料金等、マンションの場合には管理費などの清算準備を済ませます。
残代金の決済に先立ち、売主様・買主様の立会いによる物件の最終確認を現地にて行います。境界の確認や設備表等に基づき、契約書に定めたとおりに引き渡しが行われるかを確認します。そして最後に物件の残代金決済・お引き渡しです。
残代金の受け取り・鍵の引き渡しを行い、法務局に所有権移転登記等の申請を行います。
その際、住宅ローンの借入れを残代金で完済する場合には、所有権移転登記の申請に合わせて抵当権の抹消手続きも必要となりますので、こちらも仲介会社に事前に相談していると手続きがスムーズです。
最後に、引渡しが完了した証明として「引渡確認証」を売主様と買主様とで取り交わすことで、売買契約のすべてが完了となります。

不動産売却の流れ(買取)

STEP 1

不動産相場の確認と査定を依頼する
不動産会社の選定

必要書類のチェックと準備ができたら、不動産会社に買取査定の依頼と買取金額がいくらになるのか確認です。

しかし、その前にご自身で不動産相場を調べておくことを強くおすすめします。
不動産相場を調べておくことで、実際の査定金額と相場価格の比較ができるからです。

・身近な不動産相場の調べ方

1.不動産の成約価格を調べられるサイト
2.不動産会社の店舗に貼り出された物件情報
3.新聞などの折り込みチラシ
4.売り出し中の物件の価格が掲載されたポータルサイト

ただし注意点としては、相場として確認できる金額はあくまで「仲介」で売りに出されている物件がほとんどのため、実際の買取で提示される金額は調べた相場よりも低くなることが一般的です。

STEP 2

査定依頼

相場を調べたら査定を依頼する不動産会社を選定し、実際に依頼しましょう。
査定方法は、仲介と同様に実際の物件を見ずに立地や市場から概算で見積もる「机上査定」と、現地調査を行い、より正確な査定額を見積もる「訪問査定」の2種類があります。

・机上査定ご所有不動産の近隣の売出事例や過去の成約取引事例、公示価格などをベースに不動産の価格調査を行います。
不動産会社に、物件の所在地や、物件種別(マンション、一戸建て、土地など)、売却希望時期などの必要情報を伝えるだけで算出されるので、短期間で査定価格を知ることができます。主に売却検討の初期段階で利用されます。

・訪問査定不動産会社がご所有不動産の現地に訪問し、売却予定物件を調査します。
不動産の室内や設備の状態、上下水等のインフラの整備状況、土地の地形や接道状況、日当たり、周辺施設などを確認。さらに法務局や行政庁などで、登記記録(登記簿)の権利関係や法規制なども調査したうえで、より精度の高い売却可能価格を算出します。

「仲介」ではなく「買取」として査定依頼をしている場合は、訪問査定での提示額がそのまま買取価格となると考えてよいでしょう。

STEP 3

不動産会社決定と条件確認

査定をお願いした不動産会社の中から、実際に「買取」してもらうところを決定します。
不動産会社によって買取価格やサービス、手続きのスピードなどが異なってくるため、不動産会社選びは慎重に行わなければなりません。納得できる価格やサービスで買取をお願いする不動産会社が決まったら、「条件確認」を行います。

・スケジュール確認物件の引き渡し日や入金日がいつになるか明確にしておきましょう。
特に入金日の認識がお互いに異なっているとトラブルの元になるので注意が必要です。

・必要書類の確認必要書類については触れていますが、不動産業者によって多少変わってくるために、しっかり確認しておきましょう。
漏れのないよう準備しておくことで、スピーディーに手続きが完了します。

・家財道具の処分について家の家財道具は売主が処分するのか、不動産業者が処分するのかを明確にし、不動産業者が処分する場合にはいくらかかるのか確認しておきましょう。後から請求書が来てトラブルの原因となることもあるので注意です。

・その他物件を引き渡す際の細かな条件、手付金金額、契約解除の場合の取り決めなどについても確認しておきましょう。

STEP 4

売買契約の締結

「買取」にかかる条件を確認した後には、買主と売主の合意のもと、売買契約を締結します。

STEP 5

決済を行い、物件を引き渡す

売買契約を締結すると、売主様は契約条件に沿って物件を引き渡せる状態にする必要があります。
売却額の残代金を受け取る日までに引越しの準備を行い、固定資産税、公共料金等、マンションの場合には管理費などの清算準備を済ませます。
引き渡しの準備ができましたら不動産会社が残金の決済をし、売主様が物件を引き渡して「買取」の手続きが完了します。

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